تغيير نشاط المحل

[asd88saad]

لدى محل مستاجر ايجار قديم من سنة 1960 و ايجارة لا يتعدى خمسة جنيهات تم زيادتها مؤخرا حسب تعديلات القانون

مذكور فى عقد الايجار النشاط تجارة الحبوب و قد قمت بتغيير النشاط الى تجارة اخشاب سنة 1978 و لم يعترض المالك و لكن لم يعطنى تصريح كتابى
و الان توفى المالك و اريد تغيير النشاط الى نشاط تجارة اجهزة الموبيلات و الكروت و خطوط التليفون او الى سوبر ماركت

ورثة المالك لن يعطونى تصريح كتابى بذلك و سيكون موقفهم هو الرفض

فهل استطيع تغير النشاط دون اذن منهم علما بان النشاط الجديد غير ضار بالمحل او بالمبنى

كما انه فى الفترة الحالية اجد كثير من المحلات المستاجرة قانون قديم قد قامت بتغيير نشاطها

[ايمن محمد عاطف حامد]

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي استمراره لصالح المستفيدين. مناطه. استعمالهم العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد. م 1، 4، 5، 6 ق 6 لسنة 1997. للورثة تغيير النشاط. شرطه. ألا يكون بقصد التحايل وعدم الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه.

[asd88saad]

عقد الإيجار المبرم لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي استمراره لصالح المستفيدين. مناطه. استعمالهم العين في ذات النشاط الذي يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد حال حياته وقت وقوع الامتداد. م 1، 4، 5، 6 ق 6 لسنة 1997. للورثة تغيير النشاط. شرطه. ألا يكون بقصد التحايل وعدم الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه.

حتى الان المستاجر على قيد الحياه اما المؤجر فقد توفى

هل يحق للمستاجر تغيير النشاط دون الإضرار بسلامة المبنى أو شاغليه...مع عدم الحصول على موافقة من ورثة المؤجر

[ايمن محمد عاطف حامد]

على المستأجر الأصلى الحصول على موافقة كتابيه من المالك بتغيير النشاط إذا كان النشاط أساس للتعاقد ومحدداً عند إقامة العلاقة الإيجارية , أما إذا لم يكن النشاط محدداً بعقد الإيجار فيحق للمستأجر تغيير النشاط على الوجه الذى لا يضر بسلامة المبنى أو بشاغليه . اما اذا كان عقد الايجار محدد به النشاط فيجب اخذ موافقة المالك او ورثتة في تلك الحالة ولما كانت الحالة المعروضة سبق للمستأجر تغيير النشاط ولم يعترض المالك الاصلي قبل وفاته علي ذلك فمن الممكن تغيير النشاط في تلك الحالة ربما لا يعترض ورثة المالك علي ذلك اذا كان هناك ضرورة ملحة في ذلكعلي ان يكون النشاط غير مضر بالمبنى واخذ التصاريح القانونية بذلك

[asd88saad]

ولما كانت الحالة المعروضة سبق للمستأجر تغيير النشاط ولم يعترض المالك الاصلي قبل وفاته علي ذلك فمن الممكن تغيير النشاط في تلك الحالة ربما لا يعترض ورثة المالك علي ذلك اذا كان هناك ضرورة ملحة في ذلك علي ان يكون النشاط غير مضر بالمبنى واخذ التصاريح القانونية بذلك

فى حالة قيام المستاجر بتغيير النشاط و قيام ورثة المؤجر بانتهاز الفرصة و رفع دعوى طرد

هل سيكون حكم القاضى هو الطرد ام يمكن العودة الى النشاط القديم المذكور فى العقد بدون طرد

علما بان النشاط المذكور فى العقد هو نشاط تجارى و سيتم تغييره الى نشاط تجارى اخر غير مضر بالمبنى

[ايمن محمد عاطف حامد]

سوف يحكم القاضي بالطرد لمخالفة نصوص العقد وتغيير الورثة للنشاط الاصلي وفيما يلى تصور للصحيفة التى سوف تصل اليكم بمبررات الطرد عن واقعة مماثلة تقريبا :

دعوى إنهاء عقد إيجار محل تجاري لعدم مزاولة نفس النشاط السابق


"وأعلنتهم بصحيفة الدعوى التالية"

بموجب عقد إيجار مؤرخ في ....... كان يستأجر مورث المُعلن إليهم من الطالب ما هو الدكان الكائن بالعقار رقم ............................ لاستعماله في محل "ترزي" طبقاً للثابت في عقد الإيجار ولكون مورث المعلن إليهم كان يحترف مهنة "الترزية".

وبتاريخ .............. توفي المستأجر الأصلي دون أن يترك من بين ورثته من يمتهن مهنة الترزية أو يحترف حرفة الترزي والتي كان يمتهنها ويحترفها المستأجر الأصلي وطبقاً لعقد الإيجار.

لما كان ذلك، وكانت الفقرة الثانية من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، المُعدلة بالقانون رقم 6 لسنة 1997 تنص على أنه:

"فإذا كانت العين مُؤجرة لمزاولة نشاط تجاري أو صناعي أو مهني أو حرفي، فلا ينتهي العقد بموت المستأجر ويستمر لصالح الذين يستعملون العين من ورثته في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أزواجاً وأقارب حتى الدرجة الثانية، ذكوراً وإناثاً، من قُصر وبُلغ، يستوي في ذلك أن يكون الاستعمال بالذات أو بواسطة نائب عنهم".

ومفاد ذلك النص أنه إذا كان منصوصاً في عقد الإيجار الصادر للمستأجر الأصلي على تأجير العين ليمارس فيها نشاطاً تجارياً أو صناعياً أو مهنياً أو حرفياً تعين على الورثة - حتى يستمر عقد الإيجار لصالحهم - استعمال العين في ذات النشاط المبين بالعقد، ولا يجوز لهم استعمال العين في نشاط آخر غيره، كأن يستبدل النشاط الصناعي المنصوص عليه بالعقد بنشاط تجاري أو مهني أو حرفي أو العكس.

وإذا كان منصوصاً في العقد على استعمال العين في وجه معين لأحد الأنشطة التجارية أو الصناعية أو المهنية أو الحرفية، كما إذا نص فيه على استعمالها محلاً لبيع الأقمشة - وهو نشاط تجاري - تعين على الورثة استعمال العين في هذا الوجه من النشاط ولا يجوز لهم تغيير الاستعمال إلى وجه آخر من أوجه النشاط التجاري كبيع الأجهزة الكهربائية. (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" - للمستشار/ محمد عزمي البكري - الجزء الثاني - بند 41 - صـ 204 وما بعدها).

هذا، وقد نصت الفقرة الثانية من المادة السابعة من اللائحة التنفيذية الصادرة بالقرار الجمهوري رقم 237 لسنة 1997 على أنه:

"ويُشترط لاستمرار العقد لصالح المستفيدين من الورثة أن يستعملوا العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، أو النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين، أو النشاط الذي اضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه".

وبين من هذا النص أن المشرع فصل عبارة: "ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد"، بثلاث صور هي:

1- النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد. (وهذه الصورة ترديد للعبارة الصريحة الواردة بنص المادة الأولى من القانون).

2- النشاط الذي اتفق عليه بعد ذلك كتابة – أي بعد تحرير عقد الإيجار – بين المؤجر وأي من المستأجرين المتعاقبين. (وهذه الصورة لا مخالفة فيها لنص المادة الأولى من القانون لأن هذا الاتفاق يعد تعديلاً لاتفاق المؤجر والمستأجر الأصلي على النشاط الذي تستعمل فيه العين المؤجرة. والكتابة هنا هي الكتابة العرفية الموقع عليها من الطرفين).

3- النشاط الذي أضطر المستأجر لممارسته بسبب نقل صناعته أو مهنته أو حرفته خارج الكتلة السكنية أو بسبب انقراضها، والذي لا يلحق ضرراً بالمبنى ولا بشاغليه. (وهذه الصورة سندها حصول قوة قاهرة تحول بين ورثة المستأجر المستفيدين، وبين استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد). (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" - للمستشار/ محمد عزمي البكري - الجزء الثاني - بند 41 - صـ 205 وما بعدها).

ولئن كان يجوز لورثة المستأجر الأصلي (من زوجته وأقاربه حتى الدرجة الثانية) استعمال العين في ذات النشاط الذي كان يمارسه المستأجر الأصلي طبقاً للعقد، سواء بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم، ذلك أنه قد لا تتوافر لديهم الدارية الكافية بنشاط مورثهم في العين، كما قد يكون الورثة جميعاً أو بعضهم قصراً. ولئن كان يجوز أن يكون النائب من باقي المستفيدين أو من غيرهم. إلا أنه يُشترط هنا أن يقوم النائب بإدارة العين لحساب الورثة، ولكن لا يجوز للورثة بحال تأجير العين لآخر وإلا حق للمؤجر طلب إنهاء عقد الإيجار. (المرجع: "موسوعة الفقه والقضاء والتشريع في إيجار وبيع الأماكن الخالية" - للمستشار/ محمد عزمي البكري - الجزء الثاني - بند 42 - صـ 208 وما بعدها).

لما كان ما تقدم، وكان من المُقرر في قضاء النقض أن: "إذ كان الحكم الناقض الصادر بتاريخ 2/4/2000 قد أقام قضاءه على ضرورة إتباع حكم المحكمة الدستورية العليا فى الطعن 44 لسنة 17 قضائية "دستورية" المنشور بتاريخ 16/3/1997 وأحكام القانون 6 لسنة 1997 ثم قال ما نصه (لما كان الثابت بالأوراق أن المطعون ضده الأول الطاعن فى الطعن الماثل بعد وفاة والدته والتى كانت تدير العين أولا فى نشاط المقاولات ثم من بعد التأجير مفروش فإن كان أيا من النشاطين فإنه لم يمارس هذا النشاط أو ذاك إنما أستغل العين ورشة لإصلاح الأدوات الكهربائية ولم يبد مبررا لهذا التغيير فإنه تنحسر عنه الحماية التى تتطلبها المشرع لاستمرار انتفاعه بالعين المؤجرة) وإذ التزم الحكم المطعون فيه بالحكم الناقض وخلص من ذلك إلى انتهاء عقد إيجار عين النزاع لعدم توافر الشروط التى حددها الحكم الناقض كما قضى برفض طلب الطاعن العارض بتحرير عقد إيجار له وهو موضوع الاستئناف المرفوع منه ومن ثم فان النعى على الحكم بشقيه يكون فى غير محله". (نقض مدني في الطعن رقم 620 لسنة 72 قضائية – جلسة 10/5/2004 المكتب الفني – المستحدث من أحكام النقض – صـ 49).

كما قضت محكمة النقض بأن: "إيجار محل تجارى - المناط لامتداد عقد الإيجار لمزاولة نشاط تجارى أو صناعي أو حرفي أو مهني بعد وفاة المستأجر إلى ورثته حتى الدرجة الثانية هو استعمالهم للعين فى ذات النشاط سواء بأنفسهم أو بواسطة - علة ذلك". (نقض مدني في الطعن رقم 6518 لسنة 65 قضائية – جلسة 27/3/2002 المكتب الفني – المستحدث من أحكام النقض – صـ 582).

لما كان ذلك، وكان المُستأجر مُلزم بأن يرد العين المُؤجرة إلى المُؤجر عند انتهاء الإيجار بالحالة التي تسلمها عليها طبقاً لنص المادة 591/1 من القانون المدني (الشريعة العامة) والتي تنص على أنه: "على المُستأجر أن يرد العين المُؤجرة بالحالة التي تسلمها عليها ...".

وبتطبيق كل تلك القواعد القانونية على وقائع النزاع الماثل يتضح جلياً أن المستأجر الأصلي الذي كان يزاول حرفة الترزية طبقاً للعقد قد توفي ولا يوجد من بين ورثته الشرعيين من يحترف تلك الحرف ولا من يستغل العين المؤجرة في ذات النشاط سواء بأنفسهم أو بواسطة نائب عنهم يعمل باسمهم ولحسابهم، بل أن الورثة قد تنازلوا عن عين التداعي للغير بالمخالفة لبنود عقد الإيجار مكملاً بأحكام قوانين إيجار الأماكن، مما يحق معه للطالب – والحال كذلك – الاعتصام بعدالة القضاء لإنصافه والقضاء له بإنتهاء عقد إيجار عين التداعي لوفاة المستأجر الأصلي وعدم وجود من يتوافر فيه شروط الاستفادة من الامتداد القانوني لعقد الإيجار، مع إخلاء المعلن إليهم من عين التداعي وإلزامهم بردها وتسليمها للطالب بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد، وتكون هذه الطلبات قد جاءت على سند من صحيح القانون جديرة بالقبول وإجابة الطالب إليها.

لكل ما تقدم، ولما سيبديه الطالب من أسباب وأوجه دفاع ودفوع أخرى أثناء نظر الدعوى بالجلسات، في مرافعاته الشفوية ومذكراته المكتوبة، ولما تراه عدالة المحكمة الموقرة من أسباب أصوب وأرشد..

"وبناء عليه"

أنا المُحضر سالف الذكر، قد انتقلت في التاريخ أعلاه إلى حيث مقر إقامة وتواجد المعلن إليهم، وأعلنتهم وسلمت لكل واحد منهم صورة من هذه الصحيفة، وكلفتهم بالحضور أمام محكمة ........................ الكائن مقرها في ........................ ، وذلك أمام الدائرة ( ............ ) إيجارات التي ستعقد جلساتها علناً بسرايا المحكمة في تمام الساعة التاسعة وما بعدها من صباح يوم .................................. الموافق ................/ ................/2008م لسماعهم الحكم ضدهم بما يلي: "بإنهاء عقد الإيجار المؤرخ ................... والمبرم بين الطالب ومورث المعلن إليهم، والمتضمن تأجير عين التداعي (الكائنة بالعقار رقم ........................ ) والمبينة بصدر هذه الصحيفة وعقد الإيجار، مع إخلائها من المعلن إليهم، وإلزامهم بردها وتسليمها للطالب بالحالة التي كانت عليها عند التعاقد. مع إلزام المعلن إليهم بالمصروفات ومقابل أتعاب المحاماة بحكم مشمول بالنفاذ المعجل بلا كفالة".

[asd88saad]

سوف يحكم القاضي بالطرد لمخالفة نصوص العقد وتغيير الورثة للنشاط الاصلي ".

الذى توفى فى حالتنا هو المالك المؤجر
اما المستاجر الاصلى الذى يرغب فى تغيير النشاط فهو على قيد الحياة

[ايمن محمد عاطف حامد]

لابد من اخذ موافقة ورثة المالك علي تغيير النشاط ايضا لكونهم اصبحوا بديل عن المالك الاصلي الذى كان موقع علي عقد الايجار